Votre habitation familiale est-elle vraiment à l'abri du fisc ?

Vous êtes indépendant, vous avez fait établir chez le notaire une déclaration d'insaisissabilité, et vous dormez tranquille : quoi qu'il arrive, votre maison est protégée. C'est en partie vrai, et en partie faux. Un arrêt récent de la Cour de cassation vient de le rappeler à un indépendant en faillite qui pensait son logement hors d'atteinte, jusqu'à ce qu'un curateur entreprenne de le saisir pour une dette d'impôt. Voici ce que cette protection couvre réellement, et surtout ce qu'elle ne couvre pas.

‍

Ce que protège la déclaration d'insaisissabilité

Un indépendant répond de ses dettes professionnelles sur l'ensemble de son patrimoine, et pas seulement sur ses biens professionnels. La loi du 25 avril 2007 lui permet toutefois de mettre son logement familial à l'abri : en faisant, devant le notaire de son choix, une déclaration d'insaisissabilité, transcrite au bureau Sécurité juridique du SPF Finances. Une fois transcrite, cette déclaration rend la résidence principale insaisissable par les créanciers professionnels.

La protection connaît deux limites qu'il faut avoir en tête dès le départ. Elle ne vaut que pour les dettes professionnelles nées après la transcription : les dettes antérieures, comme les dettes privées, restent hors de son champ. Et lorsque l'immeuble est à usage mixte, la surface compte : si la partie affectée à l'activité professionnelle représente moins de 30 % du total, la déclaration peut couvrir tout l'immeuble ; à partir de 30 %, seule la partie privée est protégée.

‍

La faille : les dettes mixtes, dont l'impôt des personnes physiques

C'est ici que se situe le point sensible, et l'objet même de l'arrêt du 19 mars 2026. La loi ne protège que les dettes purement professionnelles. Elle exclut expressément les dettes de nature mixte, celles qui tiennent à la fois à la vie privée et à l'activité professionnelle. Les travaux préparatoires citaient déjà l'impôt des personnes physiques comme exemple type de dette mixte.

La Cour de cassation confirme cette lecture sans détour : l'impôt des personnes physiques est, par nature, une dette mixte, et il le reste quelle que soit la source des revenus imposés. Peu importe donc que l'impôt ait été établi sur des revenus professionnels, mobiliers, immobiliers ou divers, et peu importe la façon dont il a été affecté. La qualification de dette mixte demeure. La conséquence est directe : la déclaration d'insaisissabilité ne fait pas obstacle à la saisie du logement familial pour apurer une dette d'impôt des personnes physiques, y compris dans le cadre d'une faillite, où le curateur peut agir sur cette base.

La protection garde toute son utilité face aux créanciers professionnels au sens strict, comme un fournisseur ou un organisme de crédit professionnel. Mais elle n'est pas le rempart absolu que beaucoup imaginent. À noter, du reste, qu'elle ne joue pas non plus pour les dettes résultant d'une infraction pénale liée à l'activité, ni en cas de faute grave ayant conduit à la faillite.

‍

En société, êtes-vous réellement à l'abri ?

La réponse dépend de la forme de la société, et elle n'est pas aussi tranchée qu'on le croit. Dans une société à responsabilité limitée, une SRL ou une SA, le patrimoine privé des actionnaires ne peut pas être saisi par les créanciers de la société : la déclaration paraît alors superflue. Dans une société à responsabilité illimitée, une SNC ou une SComm, le patrimoine privé peut au contraire être saisi pour les dettes sociales, et la déclaration retrouve tout son intérêt.

Un tempérament important vaut toutefois même pour la SRL et la SA. En tant que dirigeant, vous pouvez être tenu personnellement responsable de fautes de gestion, et votre patrimoine privé se retrouve alors exposé aux créanciers. Dans cette hypothèse, une déclaration d'insaisissabilité peut s'avérer utile, quelle que soit la forme de la société.

‍

À VÉRIFIER DANS VOTRE SITUATION

La déclaration d'insaisissabilité reste un outil de protection pertinent, mais son efficacité dépend de ce contre quoi vous cherchez à vous prémunir. Contre un créancier professionnel au sens strict, elle protège votre résidence principale, à condition que la dette soit née après la transcription. Contre une dette d'impôt des personnes physiques, elle ne protège pas, car cet impôt est une dette mixte. Si vous exercez en nom propre, ou en société à responsabilité illimitée, ou si votre responsabilité de dirigeant peut être engagée, l'examen mérite d'être fait avec précision, car la seule existence d'une déclaration ne garantit pas que votre logement soit hors d'atteinte.

‍

En 30 secondes

✅ La déclaration d'insaisissabilité (loi du 25 avril 2007) protège la résidence principale de l'indépendant

✅ Elle ne joue que contre les créanciers professionnels, et pour les dettes nées après la transcription

✅ Elle ne couvre pas les dettes mixtes ; la Cour de cassation (19 mars 2026) confirme que l'IPP en est une

✅ Le fisc ou un curateur peut donc saisir le logement pour une dette d'impôt des personnes physiques

✅ Usage mixte : protection totale si la part professionnelle est inférieure à 30 % de la surface

✅ Même en SRL ou SA, la responsabilité du dirigeant pour faute de gestion peut exposer le patrimoine privé