Construction et travaux immobiliers : une nouvelle retenue à vérifier avant de payer vos factures

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Payer une facture de travaux immobiliers n’est plus un simple acte comptable.

Depuis le 1er mai 2026, les entreprises belges doivent redoubler d’attention avant de payer certains entrepreneurs, sous-traitants ou prestataires actifs dans les travaux immobiliers. En plus des dettes fiscales et ONSS déjà contrôlées, il faut désormais tenir compte des dettes liées au statut social des travailleurs indépendants auprès de l’INASTI.

Une simple facture de rénovation, de peinture, de nettoyage, d’aménagement ou de travaux immobiliers peut donc entraîner une obligation de retenue avant paiement.

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Le contexte

L’obligation de retenue surfacture n’est pas nouvelle.

Le législateur a instauré ce mécanisme dans plusieurs secteurs sensibles, notamment la construction, la viande, le gardiennage et la surveillance. Dans le cadre du présent article, nous nous concentrons sur le secteur de la construction et des travaux immobiliers, dès lors qu’il est susceptible de concerner un grand nombre d’entreprises.

Cette obligation vise principalement les donneurs d’ordre professionnels qui paient les factures de leurs entrepreneurs, ainsi que les entrepreneurs qui paient les factures de leurs sous-traitants.

Les particuliers qui font exécuter des travaux à des fins strictement privées ne sont donc pas concernés par cette obligation de retenue.

Les règles applicables trouvent notamment leur fondement dans les articles 30bis et 30ter de la loi du 27 juin 1969 concernant la sécurité sociale des travailleurs, ainsi que dans les articles 53 à 55 du Code du recouvrement amiable et forcé des créances fiscales et non fiscales.

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Ce qui change depuis le 1er mai 2026

Jusqu’à présent, avant de payer une facture relative à des travaux immobiliers, une entreprise devait déjà vérifier si son entrepreneur ou sous-traitant présentait :

• Des dettes sociales ONSS
• Des dettes fiscales auprès du SPF Finances.

Depuis le 1er mai 2026, un troisième volet s’ajoute : les dettes sociales liées au statut social des travailleurs indépendants, c’est-à-dire les dettes INASTI.

Désormais, les dettes auprès de l’ONSS, de l’INASTI et du SPF Finances doivent être prises en considération pour déterminer si une retenue est obligatoire.

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Les retenues applicables

Lorsque l’outil de vérification indique qu’une retenue est obligatoire, l’entreprise ne peut pas payer l’intégralité de la facture au prestataire. Elle doit retenir une partie du montant hors TVA et la verser directement à l’administration compétente.

Les retenues peuvent être les suivantes :

• 35 % du montant hors TVA de la facture en cas de dettes sociales ONSS ;
• 15 % du montant hors TVA de la facture en cas de dettes fiscales ;
• 15 % du montant hors TVA de la facture en cas de dettes sociales INASTI.

En cas de dettes auprès de plusieurs administrations, les retenues peuvent se cumuler. Le total des retenues fiscales et sociales reste toutefois plafonné à 50 % du montant hors TVA de la facture.

En présence de dettes ONSS, fiscales et INASTI, la priorité est donnée aux retenues relatives aux dettes ONSS et fiscales. La retenue INASTI s’applique donc sans préjudice des obligations déjà existantes, mais dans la limite du plafond global applicable.

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Pourquoi c’est important ?

Parce que le risque ne repose pas uniquement sur l’entrepreneur en défaut.

L’entreprise qui paie une facture sans effectuer la retenue obligatoire peut elle-même être exposée. En cas de non-respect, elle peut notamment être tenue solidairement responsable de certaines dettes de son cocontractant.

La responsabilité solidaire peut être lourde, notamment :

• Pour les dettes sociales ONSS ;
• Pour les dettes fiscales ;
• Pour les montants qui auraient dû être retenus et versés ;
• En cas de défaut de vérification préalable ;
• En cas d'absence de preuve de contrôle.

Autrement dit, une dette qui n’est pas la vôtre peut devenir un risque financier pour votre entreprise si la procédure n’a pas été respectée.

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Qui est concerné ?

Cette obligation concerne les entreprises et professionnels qui font exécuter des travaux immobiliers au sens large.

Sont notamment visées les factures relatives à :

• La construction ;
• La rénovation ;
• La transformation ;
• L’entretien d’un immeuble ;
• La peinture ;
• L’électricité ;
• La plomberie ;
• Le chauffage et l’hvac ;
• La menuiserie ;
• Le carrelage ;
• Les travaux de toiture ;
• Le terrassement ;
• L’aménagement extérieur     ;
• Le nettoyage de bâtiments ou de bureaux ;
• Le mobilier sur mesure intégré à un immeuble ;
• Les travaux exécutés par des sous-traitants sur un immeuble.

En pratique, si votre entreprise fait construire, transformer, rénover, entretenir, nettoyer ou équiper un bâtiment, il est prudent de vérifier systématiquement si l’obligation de retenue s’applique.

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Comment vérifier ?

Le contrôle s’effectue via la plateforme officielle : www.checkobligationderetenue.be

Cette plateforme permet de vérifier si une retenue est obligatoire avant le paiement de la facture.

Avec l’entrée en vigueur de la nouvelle plateforme Billretainment, les démarches doivent être progressivement centralisées. La plateforme doit indiquer directement :

• Si une retenue est obligatoire ;
• Le pourcentage applicable ;
• Le montant à retenir ;
• Le compte bancaire à utiliser pour les dettes sociales ;
• Le compte bancaire à utiliser pour les dettes fiscales ;
• La communication structurée générée automatiquement.

L’accès à cette plateforme doit être demandé via l’adresse suivante : billretainment30bis@onss.fgov.be

Cette centralisation vise à simplifier les démarches administratives pour les donneurs d’ordre, tout en renforçant le contrôle préalable avant paiement.

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Les points d’attention

Avant de payer une facture liée à des travaux immobiliers, il est recommandé de vérifier systématiquement :

• Si le prestataire entre dans le champ des travaux immobiliers ;
• Si vous intervenez comme donneur d’ordre professionnel ou comme entrepreneur faisant appel à un sous-traitant ;
• Si la facture concerne une activité visée par l’obligation de retenue ;
• Si la vérification a bien été réalisée avant paiement ;
• Si l’outil indique une dette ONSS, fiscale ou INASTI ;
• Le pourcentage de retenue applicable ;
• Le plafond global de 50% du montant hors TVA ;
• L’administration à laquelle la retenue doit être versée ;
• La communication structurée à utiliser ;
• La conservation de la preuve de vérification ;
• L’adaptation de la procédure interne de validation des factures fournisseurs ;
• L’information des équipes comptables et administratives.

En pratique, cette obligation doit devenir un réflexe avant tout paiement fournisseur lié à des travaux immobiliers.

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Notre conseil

Cette nouvelle obligation ne doit pas être traitée comme une simple formalité administrative.

Une vérification préalable peut éviter des sanctions, une responsabilité solidaire ou le paiement de dettes qui ne sont pas les vôtres. À l’inverse, une facture payée trop rapidement, sans contrôle préalable, peut exposer inutilement votre entreprise.

Chez Catalyst, nous recommandons à toutes les entreprises concernées de mettre en place une procédure interne systématique : identification des factures à risque, vérification via la plateforme officielle, conservation de la preuve et validation du paiement uniquement après contrôle.

Votre entreprise fait appel à des entrepreneurs, sous-traitants, sociétés de nettoyage, peintres, rénovateurs ou prestataires actifs dans les travaux immobiliers ?

Contactez votre gestionnaire Catalyst afin de vérifier si votre activité entre dans le champ de cette obligation et de mettre en place une procédure de contrôle adaptée.

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